Fahri KAYGU // Konutla Dolandırılan Hak Sahipleri Platformu Sözcüsü
Basın ve Kamuoyuna
TBMM Dilekçe Komisyonu bünyesinde oluşturulan, Ön Ödemeli Gayrimenkul Satışlarında Yaşanan Sorunların Araştırılması ve Alınabilecek Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonuna “Konutla Dolandırılan Hak sahipleri Platformu” olarak katıldığımız toplantıda sorunun oluşum nedenini açıklamıştık.
Sorunun çözümünü TBMM’de aramamızın nedeni yasaların uygulanması esnasında oluşan FAHİŞ AKSAKLIKLARDIR. Konutla dolandırılan mağdurların bireysel müracaatları ile KURUMLAR KANUNLARI UYGULAMA / UYGULATMA noktasında yetersiz kalmaktadır.
-Satışlar yapılırken mevcut kanunlara uyulmadı, uyulması sağlanamadı.
-Yargıda hak arayan vatandaşın hakkı mevcut kanunlar dikkate alınarak korunmuyor. Kanunlar mağdur haklarını koruyacak şekilde yargıda da uygulanmıyor.
-Yerel yönetimler bizden önceki sorunlar diyerek Devlette Devamlılık Esastır ilkesine aykırı hareket ediyor.
-Görev alanı Esenyurt ilçesi olan idari merciiler tüm yaşanan kanunsuzluklara rağmen müdahale etmeyerek seyirci kalıyor. Konut Dolandırıcılığı ile ilgili hatta dolandırıcılık suçunu gerçekleştirmek ya da tamamlamak için yapılan Hırsızlıklar bile bu ilçe sınırlarında soruşturulması gerektiğinde konular davalaşmayacak şekilde yada eksik davalaşıp sonuç elde edilmeyecek şekilde soruşturuluyor.
Örneklendirmemizi lütfen mazur görün amacımız sahadaki uygulamaların eksikliğine vurgu yapmak. Bu kapsamda; tam bir GETTO düzeni hakim. Aşırı gayret gösterip soruşturmanın Esenyurt dışında mali şube, organize şube, Gayrettepe Asayiş Hırsızlık Büro ya sevkini sağlayabildiğimizde ancak konu olması gerektiği gibi detaylı soruşturma yapılıp davalaştırılabiliyor. ANCAK İdare tüm eylem ve işlemlerinde şeffaf ve standart uygulama yapmalıdır süreç kişilere kurumlara göre değişmemelidir.
BU KAPSAMDA TÜRKİYE KONUTLA DOLANDIRILAN HAK SAHİPLERİ PLATFORMU OLARAK GAZİ MECLİSİMİZDEN ACİL ve ÖNCELİKLİ YAPILMASI GEREKENLERİ ARAŞTIRMA VE ÇALIŞMALARA IŞIK TUTMASI AÇISINDAN BELİRTMEK İSTERİZ:
1- Tüm proje inşaatlarının DERHAL tapuya kaydı yapılmalıdır. Üzerinde maketler gösterilerek tüketicilerden toplanan parayla inşaat yapılmış parseller, hala tapuda arsa vasfında gözükmektedir. Bu durum hem Belediyelerin emlak vergisi geliri elde etmesine, hem de hak sahiplerinin dava yoluyla TAPU TESCİLİ talep etmesine engel teşkil etmektedir. Belediyelerdeki onaylı projelerden yararlanarak KAT İRTİFAKLI TAPULAR çıkartılıp tapuya kaydı yapılabilir. Devletimizin bu icraatı kötü niyetli müteahhit ve arsa sahiplerini tedirgin etse de iyi niyetli amacı sattığı ürünü teslim etmek olan müteahhit ve ortağı arsa sahiplerini sevindirecektir.
2- Gayrimenkul hukuku İHTİSAS GEREKTİREN bir konu olması nedeniyle Tüketici Mahkemelerinde gayrimenkul konusunda ihtisas sahibi hakimler tarafından davaların görülmesi sağlanmalıdır. Bu şekilde mahkemelerin daha isabetli kararlar vermesi ve hakların dağıtılarak adaletin sağlanması hızlanacaktır. Böylece Bölge Adliye Mahkemelerinin de yükü azalmış olacaktır.
3- Sorunun kaynağında örgütlü organize yapılar olması nedeniyle mahkemelerce tayin edilen bilirkişilerin bölgede oluşan toplu mağduriyet ve örgütlü yapıda dikkate alınarak dış müdahalelerden etkilenmeyecek kurumlardan seçilmesi, ayrıca sundukları raporların hızlı şekilde denetlenebilir olması sağlanmalıdır.
4- İstanbul Milletvekili Sn. Mehmet Akif Hamza Çebi’nin MASAK müracaatına delil olarak platformumuz tarafından sunulmuş, birçok farklı proje ile alakalı mahkeme dosyalarından ibaret belgelerin incelenme neticesinin Sn. Komisyonunuzca takip edilmesi ve bu incelemeye Adalet Bakanlığınca dolandırıcılık suçu ile ilgili dosya açılmış Savcılıklar ve Mahkemelerin birlikte hareket ederek katılımı sağlanmalıdır. Çünkü mahkeme ve savcılıklardan taleplerimize rağmen dosyalar MASAK’a çeşitli mazeretlerle gönderilmiyor. Ayrıca Ticaret Bakanlığı suça karışan firmalarla illiyet bağı olan firma ve kişileri MASAK’ a bildirerek yapılan incelemenin sonuç elde edilebilir nitelikte oluşması sağlanmalıdır.
5- Bankaların İnşaat şirketlerine verdiği kredilerle ilgili kredi verilmeden evvel inşaat şirketlerince tüketicilere temlik edilmiş haklar üzerine EKSPER RAPORU ALINMADAN özensiz davranarak koymuş olduğu İPOTEKLER BDDK tarafından incelenerek iptal edilmesi sağlanmalı bu mümkün değilse, bu haklarla ilgili adi yazılı yapılmış olsa da tüketici sözleşmelerine öncelik tanınmalıdır.
6- Müteahhit Dolandırıcılık suçundan yargılanıp Ceza Almasına rağmen, Hukuk davaları ile mağdur vatandaşın haklarına kavuşması mümkün olmamaktadır. Bunun nedeni SUÇ GELİRLERİNİN KAÇIRILMIŞ OLMASIDIR. Ayrıca ağır ceza mahkemelerinde görülen ceza davalarında “Hükmün Açıklanmasının Geriye bırakılması” gibi kararların verilmesi vatandaşların mağduriyetini ve mağdur sayısını gün geçtikçe artırmaktadır. Bu durum ise ülkemizin iktisadi anlamda refah düzeyini düşürmektedir.
Kara Para Aklama suçundan kamu davası açılabilmesi için ÖNCÜL BİR SUÇ GEREKMEKTEDİR. Mahkeme tarafından DOLANDIRICILIK suçu ile ilgili hüküm kurulması ile öncül suçun oluştuğu sabittir. Dolandırıcılıktan hüküm giyen müteahhitlerle ilgili şayet müteahhitler MAĞDURİYETLERİ GİDERMEDİYSE müracaat gerekmeksizin ilgili savcılıklarca resen soruşturma açılması sağlanmalı veya yargılaması devam eden davalarda TEVSİ TAHKİKAT (Soruşturmanın / Kovuşturmanın Genişletilmesi) kararı verilerek dolandırıcılıktan yargılananların kara para aklama suçu ile de yargılanması sağlanmalıdır. Suç mağdurları da KARA PARA AKLAMA SUÇU ile ilgili açılan dosyaya şayet mağduriyetleri giderilmedi ise müşteki katılan sıfatı ile eklenmelidir.
7-Medya reklamları ile tanıtılan Markalı konutlar kullanılarak işlenen Konutla Dolandırıcılık Suçu ülke ekonomimize içerde ve dışarıda duyulan güveni azaltmaktadır. Bir anlamda ekonomik terör diye isimlendirilebilecek bu konu ile ilgili müştekilerce yapılan savcılık şikayetlerinin davalaşmasının uzun sürmesi veya açılmış davalarda SUÇ GELİRLERİNE TEDBİR konulmaması nedeniyle yargımlalar veya soruşturmalar devam ederken bileş uç gelirlerinin kaçırılarak AKLANMASI nedeniyle suç işlenmeye devam edilebilmektedir.
Bunun önlenmesi için ilgili bakanlıkça ilgili dosyalara müfettişler atanarak yargılamadaki eksikliklerin giderilmesi sağlanmalıdır.
AÇIKLAMALAR
- 4077 ve 6502 sayılı tüketicinin korunması ile ilgili yasa maddelerinin maketten KONUT satışlarında uygulanması sağlansa konut alırken kimse mağdur olmazdı.
İlgili bakanlık tam olarak görevini yerine getirme konusunda yetersiz kalmıştır. Ön ödemeli konut satışlarındaki denetim yetersizliğinin giderilmesi için acil tedbirler alınmalıdır. Halen kanuna aykırı satışlarla tüketiciler mağdur edilmeye devam etmektedir.
İdarenin, yasanın uygulanması ve Denetlenmesi ile ilgili ihmalleri nedeniyle kusurdan doğan sorumluluğu vardır.
Biz her ne kadar idarenin kusuru nedeniyle mağdur olmuş olsak da devletini ve milletini seven vatandaşlar olarak bir kısım uygulayıcıların ihmalleri nedeniyle oluşan sorunun maliyetinin milletin alın terinden oluşan Devlet bütçesine yüklenmesine karşıyız.
Bizim talebimiz ORGANİZE KONUT ÇETELERİNE KARŞI, ORGANİZE DEVLET GÜCÜNÜN HAREKETE GEÇİRİLMESİDİR. Bu çetelerin kanuna aykırı sözleşmeler ile elde ettikten sonra kaçırıp akladıkları suç gelirlerine, yasalar işletilerek yargı yoluyla el konulmalı ve hak sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi için kullanılmalıdır.
- Yargı Hakkın Teslimini Sağlayacak Yeterlilikte Çalıştırılmıyor
Adalet sistemimizin de kanunların işletilmemesi, mevcut yasaların sorunun çözümü ile ilgili açılan davalarda suç işleyen faillerin tamamına cezasını, Hak gaspına uğrayanların haklarının teslimini sağlayacak şekilde uygulanmaması nedeniyle görev kusurundan doğan sorumluluğu vardır.
Her ne kadar mağdur müştekilerin savcılık şikayetleri ile bazı projelerin sahipleri hakkında ceza davaları açılıp bir kısmı hapis cezasına çarptırılmış olsa da yargı organlarının kurduğu hüküm, suça karışan tüm failleri kapsamadığından, suç mağdurlarının faillere karşı haksız fiil nedeniyle tazminat davası açarak haklarına ulaşmasını kolaylaştıracak uygun illiyet bağı yargılama sonunda oluşmamaktadır.
Suç gelirlerinin, organize yapılar tarafından çok kısa sürede el değiştirmesi sağlanmıştır. Böylece suç gelirleri, mağdur müştekilerin bireysel hukuk mücadelesi ile haklarına ulaşamayacağı hale getirilmiştir.
Hatta bazı projelerde, bizi Dolandıran DOLANDIRICILAR da DOLANDIRILMIŞTIR
Tabi ki dolandırıcılarımızın yaşadığı bu mağduriyet direkt olarak bizi ilgilendirmese de söz konusu eylem neticesinde kaybolan hakkın bize ait olması nihayetinde tüketici olarak bizim canımızı yakmaktadır.
Hatta öyle duruma geldik ki, Dolandırıcımızla beraber Dolandırıcılarımızı Dolandıran Dolandırıcılara karşı, mahkemeler ASLİ MÜDAHİLLİK TALEPLERİMİZİ RED ETTİĞİ için FERİ MÜDAHİL olarak beraberce HUKUK MÜCADELESİ vermekteyiz.
CEZA DAVASINDA HASIM HUKUK DAVASINDA HISIM OLMAK ZORUNDA BIRAKILDIK
Çoğu projenin müteahhidi, Dolandırıcılıktan yargılansa da müteahhitlerin yapmış olduğu imalatlar vardır. İlçenin siyasi ve bürokratik gücünü arkasına alan, arsa sahibi sıfatıyla müteahhitle beraber ortak işe başlayan kişi ve firmalar, projeleri tamamlama ve mağduriyetleri giderme bahanesi ile ilçe yönetiminden İMAR ARTIŞI ALARAK proje İNŞAATLARINI ele geçirmiştir.
Projeleri, müteahhitle aralarında yaptıkları HUKUKSUZ İŞLEMLERLE ele geçirenler, projeden konut almış kişilere paranızı kime verdiyseniz hakkınızı ondan alın demiştir. Projeden konut satın almış tüketicilere, arsa sahibi sıfatıyla müteahhitle beraber projeye başlayan, sonrasında projeyi ele geçirip DEVİR ALAN MÜTEAHHİT SIFATI KAZANAN kişi ve firmalar, müteahhidin büyük kısmını tamamladığı konutları maliyet farkı adı altında normal daire fiyatının üstünde fiyatlarla daire sahiplerine tekrar satmaya çalışmışlardır. Bazı projelerde kandırdıkları tüketicilerden tekrar para tahsil etmelerine rağmen, tekrar PARA ALDIKLARI KİŞİLERİN hakları bile verilmemiştir.
Halbuki ülkemiz HUKUK DEVLETİDİR. Hukuk devletinde kanunlar ve kurallar vardır. Sözleşmeyi DEVİR ALAN sözleşmede kalana karşı hukuken sorumludur.
Maalesef en büyük sıkıntımız bu kuralı biz bile öğrenmişken hakkın teslimi için yargılama yapan birçok TÜKETİCİ MAHKEMESİ görmezden gelerek arsa sahibine HUSUMET düşmez diye kararlar vermektedir. Halbuki arsa sahibi müteahhidin mecburi DAVA ARKADAŞIDIR. Ayrıca projeyi devir alarak yeni müteahhit sıfatı da kazanmıştır. Hiç devir işlemi olmasa dahi SAĞLAYICI-TEDARİKÇİ sıfatıyla tacir sıfatı kazanmış arsa sahipleri TÜKETİCİYE KARŞI sorumludur.
Tahmin ediyoruz ki birtakım kişiler her yolu kullanarak size farklı farklı bilgiler ulaştırmış olabilir.
Konut mağduriyetini haberleştiren medya bile konuyu haberleştirirken, maketten konut aldılar mağdur oldular şeklinde yüzeysel haberlerle konuları haberleştirmektedir. Bu da, sanki ortada yapılmış bir imalat yokmuş, ya da sorun projelerin yarım kalmasıymış şeklinde kamuoyunda yanlış algı oluşmasına neden olmaktadır.
Projeler Bilinçli Olarak Mahsustan dava yolu ile teslim ve tescili engellemek için yarım bırakılmaktadır
Mağduriyet oluşturan firmalar, bir kısım projelerini yapmadan iptal etmiş olsa da iptal ettikleri projeden topladıkları parayı, başka bir proje ismi altında aynı ada pafta parsele yada yine kendilerinin zilyetindeki başka ada pafta parselde yaptıkları proje inşaatlarına harcayarak inşaat imal etmişler, fakat hak sahiplerine teslim etmemişlerdir.
Ya projenin arsasına ipotek koydurup projeyi borçlandırmışlar ya da arsa sahibi ile sözleşmeyi feshettik diyerek projeyi devretmişlerdir. Halbuki gerçekte kanuna uygun bir fesih ya da kanuna uygun bir ipotek işlemi yoktur. Sadece tüketicileri aldatmak, her şeyin bittiği dava açılsa da elde edilecek bir hakkın olmadığı algısını oluşturmak, hatta mağdur ettikleri kişileri kendi taleplerine boyun eğdirmek daha ileri gidip birlikte hareket etmeye zorlamak amacıyla, devir yerine fesih hukuki işleminin ismi dolandırıcılar tarafından kullanılmıştır. Bazı projelerde ise şirketlerin ödeme gücü olmasına rağmen, bilinçli olarak, bankalara ipotek karşılığı olan borç, ödenmek yerine ötelenmektedir. Bunlar da ticari kılıfa gizlenmiş dolandırıcılık yöntemlerinde kullanılan farklı taktiklerden bazılarıdır.
- Tüketici Mahkemelerinde Sıkıntılar Bitmiyor
Her ne kadar tüketicinin bireysel hakları ile ilgili davalar harçtan muaf olsa da aynı proje ile ilgili açılan her davada mağdurlar ayrı ayrı Bilirkişi ücreti ödemek zorunda bırakılmaktadır.
Her davada mahkemelerce ayrı bilirkişi raporu talep edilse de aynı bilirkişiler farklı mahkemelerce atanmakta, düzenlenen raporlar ise birbirini denetler şekilde olmaktan uzak kopyala yapıştır şeklinde oluşmaktadır. Herkesin gözü önünde medya organlarını ve bir kısım siyasileri bile organizasyonlarında kullanma kabiliyetindeki kişilerin BİLİRKİŞİ RAPORLARINA etki edemeyeceğini düşünmek öngörüsüzlük olur.
- Tescil İmkanı Oluşmayan veya Tazminat Talep Edilen Davalarda
Tespit ettiğimiz bazı bilirkişi hileleri;
Bilirkişiler Sahibinden.Com adlı siteden benzer konut fiyatlarını örnek göstererek RAİÇ BEDEL HESABI yapmaktadır. Siteye ilanı konulan konutlar, tapu problemi olan, iskanı olmayan, hatta dolandırıcılık amaçlı yada müşteri çekmek amacıyla bilinçli olarak fiyatı düşük yazılmış gerçekte satışta olmayan ilanlar olabilmektedir. Sıfır alınmış konutun rayiç bedeli hesaplanırken ikinci el konutların satıldığı siteleri referans göstererek rayiç bedelin hesaplanması, zararının tazmini için dava açan tüketicinin tam olarak zararının tespit edilememesine neden olmaktadır. Bu durum nesafet kurallarına uygun mahkeme kararları çıkmasına engel oluşturmaktadır.
- Mümkünse Dairenin Tapusunun Tescili ve Teslimi Mümkün Değilse Daire Hissesine Düşen Arsa Payının Tescili ve Ayıp Oranında Fiyatta İndirim Talep Eden Davacı Tüketicinin YAŞADIĞI SORUNLAR
6502 sayılı Tüketici kanunun Ön Ödemeli Konut Satışlarını düzenleyen ilgili maddelerinde, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli belli şartlara bağlanmıştır.
Bu şartlar; Tüketicinin tapuya götürülerek, almak istediği konutun kat irtifakı kurulmuş tapusunun, satıcı tarafından tüketiciye devri ile beraber yapılacak bir sözleşme ile devredilmesi veya tüketicinin notere götürülerek ön ödemeli konut satış sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tüketiciye satılacak konutun kat irtifaklı tapusuna sözleşmenin şerh edilmesi şeklindedir. Ayrıca satıcının tüketiciden konutun teslimine kadar tahsil edeceği miktar kadar KANUNEN tüketiciye TEMİNAT VERME ZORUNLULUĞU vardır.
Kanunun emrettiği bu şartlar satıcı tarafından yerine getirilmez ise sözleşme geçersizdir şeklinde kanun metninde yazmakta olsa da, kanun metninin devamında, SATICI, SONRADAN SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİNİ TÜKETİCİNİN ALEYHİNE OLACAK ŞEKİLDE İLERİ SÜREMEZ yazmaktadır.
“Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.”
Sn Komisyonunuza yapmış olduğumuz sunumda, konunun yarım kalmış konutlar olmadığını yaşanan sorunun KONUTLA YAPILAN DOLANDIRICILIK olduğunu vurgulamıştık.
Konut dolandırıcıları, Kuran ı Kerim’de geçen “Vela tagrabüs salate” diye başlayan ayetin başını okuyup “Ve entüm sükara” kısmını okumayanlar gibi, kanun metninin başını okuyup sonunu okumayarak konut satma vaadiyle dolandırdıkları kişileri Mahkemelerde de kandırmaya çalışmaktadırlar.
Biz, konut Dolandırıcılarının bu davranışını onlardan beklesek de YARGILAMA YAPAN MAHKEMELERİN kanunun tam metnine göre karar vereceğini ümit ederken, çoğu davada mahkemeler tarafından HAYAL KIRIKLIĞINA UĞRATILIYORUZ.
Tabi ki Bağımsız ve Tarafsız Yargıya Tavsiye ve Telkinde bulunmak suçtur.
Sizden böyle bir talepte bulunmuyoruz. Sn Mahkemelerin açıkça Kanuna uyarlık bulunmayan kararlar vermesi halinde bu kararları veren Hakimlerle ilgili ne gibi yaptırımlar vardır?
Dolandırıcı müteahhit ve tacir sıfatı kazanmış arsa sahiplerinden hakkımızı dava yoluyla kurtarmaya çalışırken, bir de yargı sisteminde yaşadığımız aksaklıklarla uğraşmaya ne ömrümüz ne de hukuki bilgimiz maalesef yetmez.
Yargılama yapılan mahkeme Tüketici mahkemesi olmasına, tüketici kanununda açık madde olmasına, TÜKETİCİ SÖZLEŞMENİN İFASINI TALEP ETMESİNE RAĞMEN, sözleşme geçersiz diyerek hüküm kuran mahkemelerle ilgili ,şayet bilgisizliklerinden yanlış hüküm kurdukları düşünülüyorsa kanun hakkında bilgilendirilmeleri, farklı nedenlerle kanuna açık şekilde aykırı kararlar verip bu amacı gizlemek için de tüketici kanununda dava dosyasındaki sorunun çözümüne uygun madde olmasına rağmen verdiği kararın kanuna aykırılığını gizlemek için farklı kanunları uygulamış gibi gerekçeli karar yazan ,aslında onları da uygulamayan mahkemelerle ilgili ADALET BAKANLIĞI TARAFINDAN hızlıca inceleme başlatılacak bir organizasyon kurulması gerektiği kanaatindeyiz.
Böylece hukuk devleti olan ülkemizde, hukuka olan güvenin artırılması, hukuka güvenen insanların Devletine olan güveninin artmasını sağlayacaktır. Kanunlarla güvence altına alınmış haklar, kanunlar uygulanarak mahkemelerce korunursa, tüketicinin ekonomimize güveni de artırılmış olacaktır.
Mahkemece belirlenen bazı bilirkişiler ,ulaşma imkanı olan belgeleri, dosyada mevcut belgeleri okuyamadığı mazereti ile dava sonucunu etkileyecek konulara belgeleri okuyamadım diyerek raporunda yer vermiyor, bazı bilirkişiler ise dolandırıcılık suçundan yargılanan konut mağduriyetine yol açmış davalının dilekçesindeki delilsiz belgesiz algı oluşturmak amaçlı dayanaktan yoksun beyanını ,sanki gerçekmiş gibi raporuna ekleyerek dava sonucunu olumsuz etkileyecek raporlarla mahkemeyi tesir altına almaya çalışmaktadırlar.
Tüm hukukçular tarafından hukuki meselelerde Hakim bilirkişi raporunu dikkate almak zorunda değil dense de TESCİL İMKANI YOKTUR YAZAN bir bilirkişi raporuna rağmen inşaat imalatı ve inşaat izinleri konusunda uzmanlığı olmayan Hakimlerin daire tapusunun tesciline veya daire hissesine düşen arsa payının tesciline karar vermesi beklenemez. Zaten sorunumuzun çözümü için yürüttüğümüz 6 yıllık hukuk mücadelesinde bilirkişi raporuna rağmen verilmiş bir tescil kararına rast gelmedim.
“6502 sayılı kanunun Temel ilkeler MADDE 4–(1) Bu Kanunda yazılı olarak düzenlenmesi öngörülen sözleşmeler ile bilgilendirmeler en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenir ve bunların bir nüshası kâğıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilir. Sözleşmede bulunması gereken şartlardan bir veya birkaçının bulunmaması durumunda, eksiklik sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Bu eksiklik sözleşmeyi düzenleyen tarafından derhâl giderilir.”
Kanun yapıcı meclisimiz ön görülü davranarak tüketiciye karşı güçlü taraf olan satıcı ve sağlayıcının kanundan doğan sorumluluklarını yerine getirirken, hakkın kötüye kullanımını engellemek için Sözleşmede bulunması gereken şartlardan bir veya birkaçının bulunmaması durumunda, eksiklik sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Bu eksiklik sözleşmeyi düzenleyen tarafından derhâl giderilir.
maddesini eklemiştir.
Bu madde ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile ilgili, alıcı taraf tüketici satıcı taraf tacir ise sözleşme ilişkisi kurulduğu andan itibaren ,varsa kat irtifaklı tapunun tescilini, yoksa Belediyece onaylanmış projeden harita mühendisi bilirkişi tarafından hesaplanacak daire hissesine düşen arsa payı tapusunun tescilinin MUACCEL hale gelmesini ve tüketici adına talebi halinde mahkemece tesciline karar verilmesini sağlayacak madde olmasına rağmen, çoğu tüketici mahkemesi tarafından dikkate alınmayarak İÇİ BİLİNÇLİ OLARAK KONUT DOLANDIRICILARI TARAFINDAN BOŞALTILMIŞ müteahhit firmalardan tüketicinin alacaklı olduğuna dair kararlar verilmektedir. Bu mahkeme kararları ile hakkını Tüketici Mahkemesinde arayan tüketici değil, konut dolandırıcıları MUTLU EDİLMEKTEDİR.
Sn Tüketici Mahkemeleri tüketicilerin tapu tescil talepli açmış olduğu davalarda, konut mağduriyeti ulusal medyada gündem olduktan sonra, talep edilmesi halinde tapunun devrini engelleyecek TEDBİR kararları vermeye başlamış olsa da İHTİYATİ HACİZ Taleplerini Reddetmektedir.
Halbuki kanun yapıcı meclisimiz henüz sözleşme aşamasında tüketicinin haklarını korumaya almak için yapmış olduğu kanunda, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerlilik şartlarında emredici hüküm olarak satıcının teslime kadar tahsil edeceği miktar kadar TEMİNAT VERME ŞARTI getirmiş, sözleşme ile tüketiciye satılması vaad edilen konutun mükerrer satışını engellemek içinde, tapuda devir veya noter tasdikli sözleşmenin projenin yapılacağı arsanın tapusuna ŞERH EDİLMESİ şartını koymuştur. Yapılan sözleşmede kanunun emrettiği şartların olmaması nedeniyle satıcının sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği eksikliklerin satıcı tarafından DERHAL giderilmesi gerektiği de kanun metninde açıkça yazmıştır.
Buna rağmen Mahkemeler ihtiyati tedbir ve İhtiyati Haciz taleplerini RED ETMEKTEDİR.
Toplu konut mağduriyetlerinde sorunun çıkış nedeni, kanunlara aykırı yapılmış sözleşmelerle tüketiciden para toplanmasıdır. Tüketici ,hakları ile ilgili dava yoluna müracaat ettiğinde, dava sonunda elde edeceği hakların tam olarak korunması ancak İhtiyati Haciz ve ihtiyati Tedbir kararlarının mahkemeler tarafından birlikte verilmesi ile mümkün olacaktır.
Hukukumuzda bu tedbir kararlarının birlikte verilmesini engelleyecek bir kanun yoktur. Aksine tüketici kanunda tapu devri veya sözleşmenin tapuya şerh edilmesi şartı ile beraber TEMİNAT ŞARTI da tüketicinin hakkını korumak için kanun maddelerine konulmuştur. Uygulamadaki eksiklerin giderilmesi için Sn. Adalet Bakanlığı’nca gerekli çalışmaların yapılmasını arz ve talep ederiz.
- Sorunumuz çözümsüz değildir. Yeter ki sorunun varlığı kabul edildiği gibi Çözüm için de niyet edilsin.
Sorunun çözümünün en büyük engeli sorunu oluşturan ve sorunun oluşumuna göz yuman kişilerdir. Çünkü dolandırıcılar ve tamahkarlar hala faaliyetlerine çeşitli şekillerde devam etmektedirler.
Sorunun çıkış nedeni aynı olsa da her projenin çözümünde farklı farklı çözüm şekilleri oluşturulabilir. Bunun belirlenmesi için öncelikle uzaman ve tarafsız bir kadro ile proje bazlı raporlar hazırlanmalıdır. Bu raporlar hazırlandığında birçok projenin tamamlanması için gerekli kaynağın, projelerin içinden oluşturulabileceği fark edilecektir.
Mali konularda ve Sözleşme Hukuku konusunda uzaman bilirkişiler tarafından, Proje ile ilgili şirketler ve şahıslar arasındaki sözleşme ilişkileri tespit edilmeli, Kanuna aykırı dolandırıcılık yapmak için algı oluşturmak amacıyla yapılmış sözleşmeler tespit edilerek iptali sağlanmalıdır. Projelerin arsası üzerindeki takyidat ve şerhlerin listesi çıkartılmalı, muvazaalı ve hileli işlemler tespit edilerek iptali için ve TÜZEL KİŞİLİK PERDESİNİN ARALANMASI amacıyla her proje için ayrı ayrı bilirkişi raporu hazırlanmalıdır.
İnşaat konusunda uzaman bilirkişiler tarafından Mevcut inşaat İMALATLARININ tespiti ve TAPUYA KAYDININ SAĞLANMASI, (Kat irtifaklı tapuların çıkartılması) kalan inşaat İMALATI için gerekli maliyet ve maliyete etki edebilecek sürenin hesaplanması gereklidir.
- Devlet Tüm Kurumları ve Kurum Çalışanları ile Mağdur edilmiş Tüketicinin yanında Taraf olmalıdır
Hepsinden önce hayatı boyunca alengirli işlerden uzak durmuş, sağlam ve risksiz yatırım olması nedeniyle kira ödemekten kurtulmak için varını yoğunu bir araya getirip konut alarak hayatını güvence altına almaya çalışan konut tüketicisi vatandaşları, savunmasızca organize çetelere karşı bireysel hak arama mücadelesine terk etmek, çözüm değil daha büyük kaosun başlangıcını oluşturur.
Mağdur oluşturan projelerin sahibi olan firmalar ve firma sahipleri, mağdur oluşturan firmaların projelerinin arsa sahipleri ve taşeron firmaları TİCARET BAKANLIĞI ve MASAK tarafından tarafların tümü dahil edilerek beraberce incelemeye alınmalı tüketicinin dava yoluyla hakkına ulaşmasını engelleyecek HİLELİ ve MUVAZAA lı fiilleri gerçekleştirenlerin tamamı hakkında ilgili savcılıklara işlenen suçlara uygun NİTELİKLİ DOLANDIRICILIK,KARA PARA AKLAMA, HİLELİ İFLAS suçları ile ilgili suç duyurusu yapılarak projeden konut alıp zarar gören konut tüketicisi mağdurlara duyurulmalı, sözleşme ve ödeme dekontları ile suçtan zarar gören kişi olarak davalara katılımları kolaylaştırılmalıdır. Ticaret Bakanlığı ve Hazinenin açılan bu davalara müşteki olarak katılması sağlanmalı ve dava sonucu faillerin tamamının uygun cezaya çarptırılması yargı yoluyla sağlanmalıdır.
- Güven Müessesi BANKALAR Özensiz filleri nedeniyle Mağduriyetleri Artırdı
Bazı bankalar inşaat firmalarının şahsi borçları ile ilgili tüketicilere satılmış konutlara ipotek koymaktadır.
Bankaların şirketlere kredi kullandırırken TEFECİLER GİBİ firmanın ticari defterlerini incelemeden ipotek karşılığı kredi kullandırması da konut tüketicilerinin mağduriyetine neden olmaktadır.
Güven müessesi olan bankalar kredi kullandırdığı şirketin ticari defterlerini incelemiş olsa, inşaat şirketinin imal ettiği gayrimenkulleri ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile satmış olduğunu tespit etmesi hiç de zor değildir. Mağduriyet oluşturan firmalar mahalle arası inşaat yapan firmalar değildir. Çoğu markalı konut imalatı yapan bu firmalara tüketiciler ödemelerini bankalar üzerinden yapmakta ve bu ödemeler şirket defterlerine kayıt edilmektedir .Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri genel hukuk kuralları açısından incelendiğinde ALACAĞIN TEMLİKİ HÜKMÜNDE sözleşmelerdir. Müteahhit firmaların alacak haklarını bu sözleşmeler ile devir ettikten sonra, devir ettikleri hak üzerinde TASARRUF YETKİLERİ hukuken yoktur.
Hukuken tasarruf yetkisi olmayan hakları inşaat şirketlerinin bankalara İPOTEK vermeleri iyi niyetli hukuki bir işlem değildir. Bankaların ipotek tesis etmeden evvel basit bir şirket defterleri incelemesiyle tespit edebileceği satışları tespit etmeden, tüketicilere ait konutların üzerine tüketicinin izni ve rızası olmadan ipotek koyarak inşaat şirketine kredi kullandırması da iyi niyetli olarak düşünülemez.
“Yolsuz tescil, gerçek hak durumunu yansıtmayan tescildir. TMK maddesi 1023 gereği tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir sınırlı ayni hakkı edinen kimsenin bu kazanımı korunur. Dolayısıyla yolsuz tescile dayanarak ayni hak iktisap eden kişinin iyi niyetli olması durumunda bu kazanımı korunabilecektir.”
Krediyi ödemeyen ya da ödeyemeyen inşaat şirketinden iyi niyet kurallarına aykırı olarak konulması nedeniyle YOLSUZ TESCİL hükmüne tabi olan ipotek hakkı ile bankaların alacaklarını, paraya çevirmek için tüketicinin konutlarını icra yoluyla sattırmaya çalışması vatandaşın EKONOMİK SİSTEME OLAN GÜVENİNİ tamamen ortadan kaldırmaktadır. Bankalar tarafından bu şekilde yolsuz tescil hükmüne tabi ipotek haklarının Bankacılık düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından incelemeye alınarak iptal edilmesi ve tüketicilerin bu nedenle mahkemelerde hak aramak zorunda bırakılmaması sağlanmalıdır.
- Konut Piyasasında oluşturdukları Markaya olan Güveni Kullanarak SÖZLEŞME ŞEKİL ŞARTLARINA UYMADILAR
Çoğu markalı konut satışı yapan firmalar konut piyasasında oluşturdukları güveni kullanarak tüketicilerin kontrol ve araştırma gereksinimini engellemişlerdir.
Bu sayede kanunların ön gördüğü şartları yerine getirmeden konut tüketicilerinden milyonlarca lira para toplamışlar, fakat tüketicinin ödediği bedellerle ilgili hiçbir koruma sağlamamışlardır. Yasanın uygulanması ve uygulamayanları denetlemesi gereken kurumlar ise halen yetersiz kalmaya devam etmektedir. Kanun yapıcı meclisimiz ön ödemeli konut satışlarında satıcının uyması gereken şekil şartlarını net olarak ortaya koymuştur. Şekil şartına aykırı sözleşmelerin satıcı tarafından DERHAL eksiklerinin giderilmesini de kanun ile emretmiştir. Satıcılar kötü niyetli olduklarından kanuna uymamışlar, tüketici mahkemeleri de kanunlara uygun karar vermekte yetersiz kalmaktadır.
Bu nedenle kanun yapıcı meclisimizin uygulamada eksik kalan kısımları tüketici lehine telafi etmek için gerekirse kanun, gerekirse kanun hükmünde kararname , ya da yeterli ise ilgili bakanlığın kanuna dayanarak çıkaracağı bir yönetmelikle genel uygulama halini almış, adi yazılı sözleşme ile tüketici mahkemesine müracaat edildiğinde ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin ödemelerinin kanıtlanması şartı ile yapıldığı tarih itibarı ile proje arsasına şerh edilmesinin sağlanması, tüketicinin mahkemeden talebi halinde kat irtifakı kurulmamış olsa dahi Belediyece onaylı projeden yararlanarak uzman haritacı bilirkişi marifetiyle tüketicinin satın almış olduğu konutun hissesine düşen arsa payının tüketici adına tescili sağlanarak ödemiş olduğu bedel miktarınca da davalının teminat vermesi, teminat veremeyen davalı satıcı ve sağlayıcı aleyhine ihtiyati haciz kararı vererek dava sonunda elde edilecek hakkın korumaya alınması sağlanmalıdır.
Bu tedbirler ve yapılması gerekenlerle kötü niyetli kişilerin hareketi engellenmiş olacaktır.
Ancak sonrasında çözüm için adım atılabilir.
Tüm bu tespitler ve tespitler neticesinde alınacak tedbirler uygulandıktan sonra TOKİ koordinatörlüğünde yarım kalan inşaatlar projeden elde edilecek gelirlerle tamamlanabilir. Maliyetlerin karşılanmadığı projeler kalırsa uygun vadeli kredilerle tüketici borçlandırılarak dileyen hak sahiplerine konutları dileyen hak sahiplerine tazminatları mahkemeler aracılığı ile tespit edilerek ödenmesi sağlanabilir.
